住宅着工件数の推移と市場予測【データで読む住宅市場の全体像】

住宅着工件数は、住宅市場の「体温計」です。新設住宅がどれだけ建てられているかを示すこの統計は、工務店・ハウスメーカーの受注動向、建材需要、職人の稼働見通しに直結します。

2024年の新設住宅着工戸数は全国で約79.2万戸（国土交通省「建築着工統計調査」）。では、この数字はどう読めばよいのでしょうか。

本記事では、住宅着工件数の長期推移から利用関係別の内訳、都道府県別の地域差、そしてリフォーム市場の拡大まで、住宅市場の全体像をデータで整理します。最新のインタラクティブなグラフは住宅市場データダッシュボードで確認できます。

住宅着工件数の長期推移：ピークから半減した市場

経営者への示唆： 新設着工は長期的に減少していますが、急落ではなく「緩やかな縮小」です。需要の内訳が変化しており、持家が縮小する一方で貸家は底堅い。どのセグメントで戦うかの選択が重要になっています。

ピークは1996年の163万戸

住宅着工のピークは1973年の約191万戸です。その後、1990年代には年間150〜160万戸で推移しましたが、1997年の消費税5%への引き上げ後に減少が加速。その後、2000年代前半に120万戸前後で推移した後、2009年のリーマンショックで78万戸まで落ち込みました。

2010年代は80〜90万戸台で回復しましたが、100万戸には届かず。2024年は約79.2万戸で、1973年のピーク時から約半減した水準です。

2021〜2024年の推移

当サイトがカバーしている2021年以降の月次データを見ると、着工件数は年間80万戸前後で推移しています。

（国土交通省「建築着工統計調査」より集計）

2023年から2年連続で減少に転じています。背景には、住宅ローン金利の上昇観測、建設コストの高止まり、そして人口減少に伴う構造的な需要縮小があります。

ただし「減少」の中身を見ることが重要です。すべてのセグメントが均等に減っているわけではありません。

利用関係別の内訳：持家の縮小、貸家の底堅さ

経営者への示唆： 持家（注文住宅）市場は縮小傾向が鮮明です。一方、貸家は相続対策需要を背景に底堅い。自社の事業ポートフォリオを見直す際の判断材料になります。

4つの利用関係

住宅着工統計では、新設住宅を4つの利用関係に分類しています。

（2024年12月、国土交通省「建築着工統計調査」）

持家が長期的に縮小

持家は2021年には月2.3万戸前後でしたが、2024年12月には1.78万戸まで減少しています。注文住宅を手がける工務店にとっては厳しい市場環境です。

背景には、住宅価格の上昇（建設コスト高騰＋地価上昇）により「建てたくても建てられない」層が増えていることがあります。特に地方圏では、注文住宅の着工減少が目立ちます。

貸家は底堅い

一方、貸家は月2.5〜3.0万戸で推移しており、持家ほどの落ち込みは見られません。相続税対策としての賃貸住宅建設（いわゆるアパート建設）が一定の需要を下支えしています。

ただし、空室率が上昇している地域もあり、「建てれば入居者が来る」時代ではなくなっています。

分譲住宅はマンション供給に左右される

分譲住宅は月1.5〜2.0万戸で推移。マンションの大型物件が着工するかどうかで月次の振れが大きく、トレンドを読みにくいセグメントです。

都心部のマンション価格高騰により、建売戸建てへのシフトも一部で見られます。

都道府県別データ：東京一極集中と地方の縮小

経営者への示唆： 住宅着工は東京・大阪・神奈川・愛知に集中しています。自社の営業エリアの着工トレンドを把握し、エリア戦略を見直す判断材料として使えます。

トップ5とワースト5

2024年12月の都道府県別着工件数を見ると、上位と下位の差は50倍以上です。

着工件数トップ5（2024年12月）：

着工件数ワースト5（2024年12月）：

（国土交通省「建築着工統計調査」）

東京都の月間8,837戸に対し、高知県は171戸。同じ「住宅市場」でも、地域によってまったく異なる景色が広がっています。

地方でのビジネスの考え方

着工件数が少ない地域＝ビジネスチャンスがないわけではありません。新築が少ない地域ほどリフォーム・リノベーション需要の比率が高い傾向があります。また、公共施設や商業施設の改修需要も、地方の建設会社にとっては重要な柱です。

当サイトの住宅市場データダッシュボードでは、都道府県別の着工推移をインタラクティブに確認できます。自社の営業エリアのトレンドを確認してみてください。

住宅ローン金利と着工件数の関係

経営者への示唆： 金利上昇は住宅着工に遅れて影響します。日銀の政策金利動向は、半年〜1年後の受注に影響する可能性があるため、中期の受注計画に織り込む必要があります。

金利上昇局面に入った日本

日本銀行は2024年3月にマイナス金利を解除し、その後も利上げを続けています。長期金利の上昇に伴い、住宅ローンの固定金利は上昇傾向にあります。

住宅ローン金利と着工件数の間には、一般的に逆相関の関係があります。金利が上がると住宅取得コストが増加し、購入意欲が減退するためです。

ただし、日本の場合は変動金利の利用者が全体の7割以上を占めています（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」）。変動金利は短期金利に連動するため、長期金利の上昇が即座に着工減少に直結するわけではありません。

それでも、将来の金利上昇を織り込んで「今のうちに建てる」という駆け込み需要と、「金利が高くて建てられない」という買い控えが交互に発生する可能性があります。

リフォーム市場の拡大：新築からストックへ

経営者への示唆： リフォーム・リニューアル市場は約13.8兆円（2024年）で拡大傾向にあります。新築着工の減少を補う成長市場として、リフォーム事業への参入・強化を検討する価値があります。

13.8兆円の市場

国土交通省「建設総合統計」によると、2024年のリフォーム・リニューアル工事の出来高は約13.8兆円です。

非住宅（オフィス・商業施設等）のリフォームが約7割を占めますが、住宅リフォームも約4.1兆円の規模があります。

新築からストックへの構造転換

日本の住宅ストック数は約6,500万戸（総務省「住宅・土地統計調査」2023年）。一方、新設着工は年間約79万戸。既存住宅のストックに対して新築供給は約1.2%に過ぎません。

つまり、建設業の住宅関連ビジネスは、99%が「既に建っている住宅」を対象にしているということです。この比率は今後さらに拡大します。

省エネ改修（断熱リフォーム・窓リノベ等）は補助金制度も充実しており、2026年度も「先進的窓リノベ事業」「給湯省エネ事業」等が継続しています。

住宅市場の将来：人口減少下で何が変わるか

経営者への示唆： 住宅着工件数は長期的に減少を続ける見通しです。しかし「市場がゼロになる」わけではありません。リフォーム、ZEH、省エネ改修、空き家対策など、成長セグメントに自社のリソースをシフトできるかが鍵です。

人口減少のインパクト

国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、日本の世帯数は2030年代にピークを迎え、その後減少に転じます（国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」）。

世帯数の減少は住宅需要の減少に直結します。ただし、単身世帯の増加、住宅の老朽化、省エネ基準の強化による建替え需要など、着工件数を下支えする要因もあります。

注意：推計は幅がある

住宅市場の将来予測は前提条件によって大きく変わります。金利水準、移民政策、省エネ規制の強化度合い、自然災害の発生——変数が多すぎるため、特定の予測値を信じすぎるのは危険です。

重要なのは、「新築が減る」というトレンドは確実だが、そのペースと代替需要の大きさには幅があるということです。自社の事業計画では、楽観・中立・悲観の3シナリオを持つことを推奨します。

まとめ：データが示す住宅市場の3つの構造変化

住宅着工件数のデータを読み解くと、3つの構造変化が見えてきます。

1. 量の縮小

ピーク191万戸から79万戸へ。新築市場の「パイ」は確実に縮小しています。ただし急落ではなく、緩やかな縮小です。

2. 内訳の変化

持家（注文住宅）が縮小する一方、貸家は底堅い。分譲はマンション供給次第。「住宅着工が減っている」という一括りの理解では、自社に必要な判断ができません。

3. 新築からストックへ

リフォーム・リニューアル市場13.8兆円は成長中。既存住宅ストック6,500万戸に対して新築は年間79万戸（1.2%）。住宅ビジネスの重心は確実にストック側にシフトしています。

住宅市場のデータは毎月更新されています。住宅市場データダッシュボードでは、全国・都道府県別・利用関係別の推移をインタラクティブに確認できます。

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• 都道府県別・住宅着工件数ランキング【最新データ】
• リフォーム市場規模の推移と成長予測
• 住宅ローン金利と着工件数の相関をデータで検証
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出典：各省庁公式データ。最終更新日を必ずご確認ください。